监管、银行出手，房贷转经营贷操作空间收紧

发布时间：2025-07-08 09:10:49 来源：见异思迁网 作者：焦点

南方财经全媒体记者 吴霜，监管实习生杨蕾、银行营贷刘蕾岑 上海报道

“现在房产抵押贷款利率低至3.65%，出手操作利息低，房贷还可以高成数，转经多一笔资金在手。空间”近期，收紧不少贷款中介热衷于推荐房抵贷。监管殊不知，银行营贷去年年底以来，出手操作监管不断就违规转贷问题发布“风险提示”敲响警钟。房贷

从2月17日中国银保监会集中披露的转经银行罚单来看，违规发放贷款也成为了银行领罚的空间重灾区。

然而，收紧存量房贷的监管利息与新房贷款的利差，以及与小微企业经营贷的利差，使违规转贷行为依旧有利可图。在此背景下，贷款中介仍在卖力营销，“帮助”客户将房贷转为经营贷；但在银行端，记者多方走访调研发现，审批通道正在收紧，违规“转贷”或在严密的审核之下，失去操作空间。

“风险提示”加罚单，监管态度明显

去年12月20日，中国银保监会消费者权益保护局发布《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，明确指出将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

今年2月10日，辽宁银保监局又发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，提示违规“贷款中介”以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

除了对消费者进行提示外，银保监会开年对银行此前出现的违规转贷行为进行了公示和处罚。

今年2月份集中披露的行政处罚显示，因为小微企业贷款风险分类不准确、小微企业贷款资金被挪用于房地产领域等14宗罪被行政处罚8970万元；江西新建农村商业银行因个人综合消费贷款用于购房、个人经营性贷款为房地产开发项目垫资、流动资金贷款为房地产开发项目垫资等，被罚120万元，相关责任人一同被罚；因小微企业贷款资金被挪用于房地产领域等案由被罚3280万元；济南分行因“流动资金贷款资金管理不尽职、对个人经营贷款管理不尽职、对房地产开发贷款资金使用管理不尽职、银行承兑汇票贸易背景审查不尽职、保理业务资金管理不尽职，严重违反审慎经营规则”，被监管罚款155万元。

利差扩大是违规转贷的主要动力

今年以来，多地下调了首套房的贷款利率。根据中指研究院不完全统计，2023年1月，全国调整利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。此外，广东省的部分城市阶段性取消了首套房贷利率下限，如肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等。

在利率方面，一些地区已经低于4%。存量贷款和新购房贷款之间的利差扩大。福州、厦门首套房贷利率下限自1月31日起，从此前的4.1%下调至3.8%。广州最新的房价利率虽仍维持在4.3%的水平，但相较于以往的最高点——2021年8月二套房利率不低于6.05%来说，已经低出不少。强二线城市郑州最新的房贷利率为3.8%，而此前首套最高达到过6.37%。

存量房贷的持有者眼看着贷款利率不断下行，投资利率也不及预期，自己却要每月承担高额利息支出，他们有些选择提前还款以少还利息；还有一些则将目光投向了房贷转经营贷。

从本质上来说，个人住房贷款是一种消费贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。而经营贷顾名思义，主要是用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。经营贷能够帮助企业正常运营，创造社会价值，增加社会财富，是国家支持实体经济的一种体现，这也是近期，经营贷，小微企业贷款等利率不断降低的原因。

广州的一位贷款中介告诉记者，他们可以帮助客户把房贷转为经营贷，主要流程包括：1、准备资料去银行申请 ；2、上门评估；3、银行出批复结果；4、安排垫资；5、涂销；6、直接入押放款。其中，他们可以提供垫资，垫资的月利率为2%-3%，也就是说200万的贷款，需要支付一笔4至6万的过桥费；他们还可以提供房抵贷所需的一切企业资料，流水等，并且有“贷后管理”，以规避银行的贷款流向审查。中介称，他们可以帮助贷到房屋总价值的九成，收取贷款金额2%的服务费。

银行审核收紧，违规转贷空间压降

据贷款中介的介绍，整个流程看似天衣无缝。

记者走访调查了多家银行发现，想要贷款成功，或许并不那么容易。虽然各地各银行房抵贷的审核标准各不相同，但总体来说较为严格。

沈阳农村商业银行的客户经理对记者表示，经营贷最高额度300万，利率在3.85%-4.35%范围内，放款较为严格。房产上的准入门槛是每平米价格达到7500元以上，还需要符合两个条件，一是个人信用评分在500分以上，二是房产每平米价格达到1万元及以上。申请时需要提供商业流水、个人卡或对公卡、业务合同、牌匾，出入户小票、纳税额等。

这位客户经理表示，房抵贷目前实行的标准和规定一直会持续到3月末，之后可能会有变动。

招商银行北京一支行的客户经理也表示，目前房抵贷的政策会在3月结束。她表示，经营贷利率在3.25%-3.35%之间，最长期限10年，且最高额度不会超过该房产价值的70%，1000万以内。此外，和其它银行不同的是，该行的三方抵押仅可是直系亲属。至于证件要求，该行要求公司提供近半年流水、营业执照、办公场地使用证明以及业务合同等等。

一些银行则对房产的情况和企业流水提出了更高的要求，招商银行武汉一支行的贷款经理介绍称，该行的房抵贷业务需要客户出示营业执照，并且需要法人名下的房子在主城区、房龄不能超过20年。经营放贷需出示对公流水，如果对公流水过低、不符合该银行对公司所在行业的界定标准，则需要检查个人或亲属的流水。即使公司的流水过关，但如果征信等级较低，银行也会考虑不予通过。

其实，银行对于经营贷违规流向楼市并不是无迹可寻，只要审查借款人及其亲属、关联账户的银行流水，就可发现蛛丝马迹。

上海一支行的贷款经理，经营贷一般需要查看个人或亲属的流水、对公流水与年纳税报表，以体现借贷人的收入与还款能力。此外，还需要客户出示公对公或个人对个人的合同，以防借贷资金流向股市、房市。

从短期看，“房抵贷”似乎是花了一小笔钱，省了一大笔利息。比如，如果真如上述贷款中介所言，消费者一笔200万的房贷转抵押贷需支付大概6到8万的费用，按2%的利差来算每年减少4万的利息支出。但从长期看，由于大多房抵贷规定每年归本，很多客户需垫资过桥，而过桥利率一般较高，以月利率2%来算年化就高达24%，这样算下来，贷款利率远高于房贷利率。倘若所抵押的房产价值变低，实际资金成本会更高。

除了财务风险外，根据辽宁银保监局的提示，利用经营贷等置换房贷，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任，违规使用将会被提前收回贷款。此外，部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。

（作者：吴霜，实习生杨蕾，刘蕾岑 编辑：李玉敏）

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